تحد واضح للقوانين، مزاجية في التعامل مع التعليمات، زيادة في عدد مخالفات البناء بعد صدور القانون رقم 1 لعام 2003 والمرسوم رقم 59 لعام 2008، منح تراخيص غير نظامية،
مخالفة مضمون مرسوم الاستملاك وتجاوز على الأملاك العامة، بيع فضلات بغفلة من أصحابها، وغيرها من العناوين تم رصدها من خلال مشاهد السيناريو التي تجري أحداثه على ساحة مدينة السويداء.
منح ترخيص مخالف لضابطة البناء
عندما وردتنا شكوى بخصوص العقار رقم 391/7 السويداء الغربية /5/ اعتقدنا أن المسألة عادية وبعد اطلاعنا على الوثائق المرفقة، أدركنا أننا أمام حلقة جديدة من مسلسل الفساد الذي تشهده مدينة السويداء منذ سنوات عديدة، فالمعطيات تؤكد أن مجلس مدينة السويداء من خلال التلاعب بالأنظمة والقوانين وفق ما ترتئيه مصالح البعض قام بمنح رخصة بناء على العقار المذكور أعلاه تحمل الرقم 2/17 تاريخ 14/5/2008 لتشييد بناء مؤلف من طابق ثان وثالث وبيت درج وغرفة مصعد متجاوزاً نظام ضابطة البناء النافذ في (المنطقة التنظيمية تجاري) الذي لا يسمح بتشييد البناء إلا بحد أدنى للمساحة هو 100م2 وحد أعلى 600م2 وفقاً لمرفقات الرخصة وحيث إن مساحة العقار حسب ما ورد في الشكوى هو مفرز من العقار الأم 391 سويداء غربية /5/ لا تتجاوز 6٠م٢ وفقاً لبيان المساحة (الذي بحوزتنا) مقتطع منه 20م2 لمصلحة الأملاك العامة يبقى من العقار مساحة 40م2 وبالتالي يكون منح الترخيص هو ضرب من ضروب الخيال والاستحالة.
البروز بعد أعمال التحديد
المصالح العقارية بكتابها رقم 7710 تاريخ 10/9/2009 بينت وضع العقار رقم 391 المنطقة العقارية السويداء الغربية /5/ أن الإفراز الطابقي للعقار المذكور هو تحديد وتحرير وتم الإفراز أثناء أعمال التحديد والمسح الفني ولم تجر أي معاملة على العقار بعد أعمال التحديد والتحرير لذلك يمكن أن يكون البروز من الجهة الشرقية والدرج بعد أعمال التحديد أما بالنسبة للمخطط الطابقي غير الوارد عليه رقم التكليف وتاريخه فإن المخطط يعود إلى المحاضر الطابقية أثناء أعمال التحديد وبالنسبة لمساحة المقسم بالطابق الأرضي أقل من مساحة المقسم بالطابق الأول لكون المدخل في الطابق الأرضي مشتركاً بين جميع المقاسم.
أمر إداري بوقف الترخيص
رئيس المكتب التنفيذي لمجلس مدينة السويداء أصدر الأمر الإداري رقم 702 تاريخ 5/12/2009 قضى في مادته الأولى تشكيل لجنة مؤلفة من 4 مهندسين ومساعد مهندس لم تحدد مهمتها في الأمر الإداري ومادته الثانية تقضي بتوقيف الترخيص رقم 2/17 لعام 2008 على العقار رقم 391/7 السويداء الغربية /5/ ودراسة إضبارة الترخيص الممنوحة ومطابقتها مع الواقع.
كشف الخبرة
محكمة البداية المدنية بالسويداء كلفت الخبير المحلف المهندس منصور عدوان لإجراء كشف وخبرة فنية على العقار رقم 391/7 لوصف الحالة الراهنة وبيان ماهية الأعمال الجارية فتبين التالي: المدخل المشترك بالطابق الأرضي القسم الشرقي منه مسقوف بالبيتون المسلح وهو على ارتفاع 4م والمدخل المشترك سالك وغير مشغول بالطابق الأرضي وفي الطابق الأول فني يوجد بناء فوق المدخل وقد تبين وجود بناء حديث بشكل تصوينة داخل العقار على سطح الطابق الأول على الحد الفاصل بين العقار بين العقار رقم 391/7 والعقارات المجاورة له من الفرز داخل العقار تمتد شمال جنوب على كامل العقار (حدود العقار من الغرب) وهي عبارة عن شيناج من البيتون المسلح بارتفاع 60سم وأعمدة مسلحة عدد ثلاثة وبلوك بارتفاع تسعة مداميك من البلوك بارتفاع إجمالي للتصوينة من 260سم إلى 270سم وبيان القيد العقاري والمخطط المساحي مطابق للواقع.
اللجنة التوافقية قالت
تم اعتماد المخططات وفق نظام الضابطة وقرار المكتب رقم 392 تاريخ 16/3/2008 وتبقى صحة المخططات والموقع العام وموقع البناء فيه ومدى المطابقة مع كل الاختصاصات على مسؤولية المهندسين الدارسين ولجان التدقيق.
وللآثار اشتراطات
مديرية آثار المحافظة خاطبت مجلس مدينة السويداء بكتابها رقم 297 تاريخ 7/3/2010 طلبت فيه اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة من قبل مجلس المدينة في حال تم البناء فوق الطابق الأرضي والأول المبني بالحجر البازلتي من حيث تقرير السلامة الإنشائية وأعمال التدعيم وفي حال وجود تجاوز على الشارع والأملاك العامة حيث إن قرار التسجيل لم يلحظ هذه الاشتراطات في منطقة الحماية الرابعة المحددة بالمادة /7/.
ضابطة البناء
ضابطة البناء حددت الحد الأدنى لمساحة العقار لمنحه الترخيص 100م2 والأعظم 600م2 والأدنى لواجهة العقار 8م والنسبة المئوية المسموح البناء فيها 60٪ وعدد الطوابق 4 والارتفاع الكلي للبناء 14.5م ويمنع البناء على عمق أكثر من 12م عن حد الشارع إلا بعد ترك فتحة سماوية لتأمين الإنارة والتهوية بأبعاد كحد أدنى 25م2 وحد أدنى لأقصر طول ضلع هو 4م.
انزياح وتلاعب
بتاريخ 5/4/2000 صدر عن رئاسة مجلس الوزراء القرار رقم 1969 لاستملاك شوارع وحديقة شرق طريق ازرع شمال مركز التدريب المهني القديم، طال الاستملاك أجزاء من العقارات بالمنطقة ذوات الأرقام 433، 434، 415، 408... إلخ ووفقاً للمخطط الاستملاكي المصدق تحددت المساحات المستملكة لتنفيذ الشارع وتم التنازل عن المساحات المستملكة دون مقابل من المالكين المعترضين وبلغت المساحة المستملكة من العقار 433 س.غ6 (423م2) وتم تقاضي بدل الاستملاك عن هذه المساحة، وحسب ما تقول شكوى المعترضين: إنه بعد صدور الاستملاك حدث تجاوز بالبناء من مالك العقار 433، ثم تم فرز العقار إلى عقارين الأول 433 والثاني 2765 وأوقع مالك العقار 2765 تجاوزاً جديداً بالبناء على الأملاك العامة وحد الاستملاك بشكل جزئي وبعد عام 2003 أي بعد القانون رقم (1) أوقع تجاوزاً جديداً آخر على حد الاستملاك ليقضم كامل المساحة ونفذ التقسيم بالعقار خلافاً لمخطط الاستملاك المصدق وخلافاً لقرارات المجلس البلدي وكان التقسيم العقاري وفقاً للتحديث الحالي وقبل حصوله وخلافاً للقوانين رغم التجاوز على الأملاك العامة ودون مستند قانوني وتقول الشكوى إن التحديث الحالي بالمخطط المعترض عليه جاء لحماية مالكي العقار 4٣٣ والمفرز عنه رقم 2765 عن مجموعة مخالفات متتالية واضحة وصريحة ومعتمدة وناشئة بعد الاستملاك وذلك ألحق ضرراً كبيراً بأملاك المواطنين وأبنيتهم وتصاوينها وأشجارهم.
تقرير الخبرة الفنية بتاريخ 26/12/2009 بين أن مخطط التحديث مخالف للمخطط الاستملاكي ويؤدي إلى انزياح مقداره 5م عن المخطط الاستملاكي الصادر بتاريخ 5/4/2000 عن رئاسة مجلس الوزراء بالقرار رقم 1969 لاستملاك شوارع وهذا الانزياح يلحق ضرراً على بعض العقارات على حساب عقارات أخرى.
مخالفات البناء بالجملة
جملة من المخالفات المشيدة بعد القانون رقم 1 لعام 2003 والمرسوم رقم 59 لعام 2008 تم رصدها وما زالت دون معالجة ولا ندري ما الأسباب التي تجعل مجلس مدينة السويداء يغض النظر عنها وخاصة الأبنية المتعلقة بالتعديات على وجائب الجوار والأملاك العامة والأمثلة الحية على ذلك كثيرة نكتفي بذكر بعضها:
ونبدأ من المقسم رقم 73 على طريق عام السويداء - القريا وهي عبارة عن طابق ثان بعلم مجلس المدينة وهي مخالفة تضاف إلى بناء مخالف أيضاً وفيه 3 قرارات هدم الأول رقم 457 تاريخ 2/10/2002 والثاني بتاريخ 5/8/2003 والثالث رقم 2862 تاريخ 31/8/2006 .
وينسحب ذلك على العقارات 188 وهو عبارة عن بناء ضمن وجائب الأملاك العامة تم تشييده بعد القانون رقم 1 لعام 200٣.
والعقار رقم 189، والمقاسم 114، 94، 76، 73، 37، 169، 266، 3338 جنوب مدرسة الكرامة 5579 طريق ظهر الجبل وغيرها الكثير من المخالفات المرتكبة بعد القانون رقم 1 لعام 2٠03 والمرسوم 59 لعام 20٠8.
معالجة في غير محلها
وافق مجلس مدينة السويداء على تشييد كوة للمصرف الصناعي بالسويداء (صراف آلي) على الرصيف الواقع غرب الجدار العائد لمديرية التربية وبعد الانتهاء من البناء أقدم المجلس على هدمها مع العلم أن المصرف الصناعي قد دفع رسوم إشغال الرصيف لمدة ستة أشهر بشكل مسبق وبرسم شهري 5625 ل.س مضافاً إليه مبلغ للمدارس والإدارة المحلية والطابع القانوني وذلك بالإشعار رقم 155 تاريخ 31/12/2007 ولم يكتف مجلس المدينة بذلك بل شرع يطالب المصرف الصناعي بكتابه رقم 1758 تاريخ 18/2/2010 بمبلغ 36020 ليرة سورية قيمة أجور تركيب وإصلاح الرصيف.
بيع غير نظامي
أقدم مجلس مدينة السويداء على بيع الفضلة ذات الرقم 8215 المنطقة العقارية السويداء الشرقية رقم 1/1 للمدعو د.عارف شحاذة عامر الذي يملك عقاراً يتوسط عقارين بعرض 6 أمتار فقط واجهة على الطريق العام حارماً العقارين رقم 3822 العائد للمدعوة يسرى الجوهري و3323 العائد للمدعو سلمان محمود نصر بعرض 18م للأول و27م للثاني واجهة على الطريق العام حيث يصيب العقارين المذكورين من الفضلة المذكورة 35م واجهة على الطريق العام ويصيب الشاري للفضلة الكاملة فقط 6 أمتار ما أدى إلى حجز العقارين المذكورين عن واجهة الطريق العام لمنفعة صاحب العقار الضعيف ودفع ثمن الفضلة لمجلس المدينة ومساحتها 339م2، وحسب ما قالت السيدة يسرى الجوهري: إن البيع تم بموجب محضر اتفاق تم إنجازه بتوجيه من الإدارة بموجب قرارها رقم 2288 لعام 20٠9 والذي ينص على بيع الفضلة المذكورة أعلاه بالكامل للمدعو المذكور علماً أن هذا القرار ملزم لها بدمج عقارها بالفضلات المجاورة والعائدة للشاري علماً أن هذا القرار مخالف لضابطة البناء والقانون وجاء بتوجيه من رئيس مجلس المدينة وبغفلة منها وليس لديها رغبة بدمج عقارها بأي فضلة أو أي عقار ثان وذلك أكده السيد عصام محمود نصر وكالة عن شقيقه سلمان محمود نصر باعتراضه كذلك على عملية البيع.
توقيف نقل الملكية
بعد أن تقدمت المدعوة يسرى الجوهري بطلبي اعتراض على قرار المكتب التنفيذي المتضمن بيعها الفضلة المجاورة لعقارها للدكتور عارف عامر وذلك بتاريخ 24/2/2010 وسبقه طلب آخر بتاريخ 24/1/2010 بهذا الخصوص وصدر قرار المكتب التنفيذي برقم 354 تاريخ ٣/٢/٢٠١٠ ويتضمن ابلاغ صاحبة العلاقة بالدمج مع العقار المجاور العائد للدكتور عامر، صدر عن المكتب التنفيذي لمجلس مدينة السويداء القرار رقم 701 تاريخ 10/3/2010 قضى بتوقيف نقل ملكية الفضلة المباعة للدكتور عامر وتوجيه كتاب إلى مديرية المصالح العقارية بذلك وتوجيه رئيس لجنة بيع الفضلات بتنفيذ البند رقم 4 بعد تسطير الكتاب اللازم إلى مديرية المصالح العقارية، ولكن لتاريخه ما زال الوضع على ما هو عليه ولم يتغير شيء في الموضوع.
مجلس المدينة
بتاريخ 23/4/2009 وتحت رقم 6591 توجهنا إلى مجلس مدينة السويداء بتساؤلاتنا عن مجمل القضايا المثارة وبعد نحو ستة أشهر ونصف وبتاريخ 28/10/2009 وتحت رقم 10784 جاء رد مجلس المدينة ندونه حرفياً على النحو التالي: بناء على الكتاب الوارد إلى مجلس السويداء رقم 6591 تاريخ 23/4/2009 حول بيان وضع مجموعة من العقارات نبين التالي: المقاسم المذكورة أرقامها في الكتاب المرفق والواقعة في حي الجلاء تمت معالجتها بموجب ضبط الشرطة رقم 136 تاريخ 19/4/20٠٩ والكتاب رقم 9393 تاريخ 23/9/2008 علماً أنه قد تم سابقاً الرد على نفس الموضوع بموجب الكتاب رقم 5242 تاريخ 6/4/2009 وفيما يخص كوة المصرف الصناعي فقد أزيلت بموجب ضبط الشرطة رقم 263 تاريخ 10/9/2008 لعدم ملاءمة الموقع.
وحول تساؤلنا عن العقار رقم 391/7 والتفسير القانوني لتوقيع الخبير المهندس غسان أبو رافع على مخططاته كجهة إدارية وقانونية تابعة لمجلس المدينة خلال فترة عمله بعقد خبرة لدى المجلس (أي قبل إنهاء عقده) أفاد مجلس المدينة بأن العقار 391/7 هو قسم طابقي كما جاء في بيان القيد العقاري أثناء التحديد والتحرير وذلك استناداً إلى كتاب المصالح العقارية الموجودة في إضبارة الترخيص وهو مقسم، والمقسم يعامل معاملة المقاسم المفرزة طابقياً من حيث الترخيص ولا يمكن معاملته كعقار من حيث الحد الأدنى والحد الأعلى للمساحة بل يكتفى بتحقيقه شروط السكنية أو المكاتب، وبناء على ذلك فإن العقار لا يخضع لأحكام القانون رقم 60 لعام 1979 والمعدل بالقانون رقم 26 لعام 2000، كونه مبني ولا يوجد أجزاء غير مبنية تحقق شروط المقسم أو العقار وبالنتيجة فإن الترخيص الممنوح على العقار رقم 391/7 السويداء الغربية /5/ متوافق مع نظام الضابطة ومع قرار تسجيل السويداء رقم 476 لعام 20٠6 وتبقى صحة المخططات المعمارية والإنسانية على مسؤولية المهندس الدارس ونقابة المهندسين ومديرية الآثار، أما بخصوص الجزء الملحوظ في المخطط التنظيمي (توسع شارع) أملاك عامة، فستتم إزالته بعد إجراءات التدعيم كون الترخيص الممنوح يتضمن تدعيم وبناء تتمة، وبخصوص التفسير القانوني لتوقيع الخبير المهندس أبو رافع فقد تم التعاقد مع المهندس المذكور بموجب عقد الخبرة رقم 32٣0 تاريخ ٨/٤/2008 بصفة خبير برخص البناء وممثلاً لمجلس المدينة باللجنة التوافقية وبما يكلفه به رئيس مجلس المدينة من استشارات وذلك لغاية 31/12/2008 وجدد عقده برقم 863 تاريخ 13/4/20٠9 ولغاية 31/12/20٠9 والمهندس المذكور يمثل رئيس المجلس في اللجنة التوافقية التي تتألف من أربعة مهندسين مسؤولين بالتساوي عن أي خطأ يقع خلال منح أي ترخيص مخالف لنظام الضابطة ثم يتم تدقيق الرخص الممنوحة قبل منحها من قبل شعبة الرخص أصولاً، فهذا يعني أن توقيع المهندس أبو رافع على المخططات ليس له أي أثر على صحة أو عدم صحة المخططات وقانونيتها حيث إن هناك أعضاء آخرين في اللجنة التوافقية وهناك شعبة الرخص، ومن الخطأ توقيع المخططات المنفذة للسيد فاروق نعيم (صاحب العقار المذكور) من قبل الخبير في حال كان هو المهندس الدارس لهذا المشروع، وفي حال كانت الدراسة تحتوي على أخطاء فنية فيتحملها المهندس أبو رافع بصفته دارساً بشكل كامل، أما من ناحية تطبيق نظام الضابطة فتقع على اللجنة التوافقية بجميع أعضائها دون استثناء إضافة إلى شعبة الرخص، والجدير بالذكر بأن ملف هذا الترخيص منظور أمام الهيئة المركزية للرقابة والتفتيش نتيجة وجود شكوى من المواطن طلال نعيم.
استنتاجات
من خلال ما تقدم وفي ضوء المعطيات والوثائق التي بين أيدينا تبين أن هناك تناقضات ومغالطات وملابسات لمسناها في معالجات مجلس المدينة للقضايا المطروحة فإذا كان الترخيص الممنوح على العقار رقم 391/7 متوافقاً مع نظام الضابطة وقرار تسجيل السويداء رقم 476 لعام 2006 لماذا أوقف رئيس مجلس المدينة الترخيص وأعاد دراسة إضبارة الترخيص ومطابقتها مع الواقع ليحمل المسؤولية لمديريتي الآثار والمصالح العقارية ونقابة المهندسين وشعبة الرخص في المجلس والمهندس الدارس؟! علماً أن العقار المذكور يقع في البلدة القديمة ونظام الضابطة حدد المسموح.
وبالنسبة لبيع الفضلة نتساءل: لماذا وجّه رئيس المجلس ببيع الفضلة بغفلة من أصحاب العقارات المجاورة ومن ثم يتم توقيف نقل الملكية للشاري من قبله؟! كما أقر بخطأ المهندس أبو رافع بالتوقيع على المخططات المنفذة للعقار المذكور في حال كان هو الدارس لهذا المشروع وبالفعل إن المذكور هو الدارس للمشروع وهو يمثل رئيس مجلس المدينة كما جاء في رد المجلس علماً أننا قصدنا من سؤالنا حول ذلك مخططات غير المخطط الذي أجاب عنه مجلس المدينة وليس هذا العقار بعينه، والسؤال المطروح لماذا لم تتم الإجابة على الأسئلة التي تقدمنا بها للمجلس إلا بعد ستة أشهر وجاءت منقوصة حيث لم تتم الإجابة عليها كاملة ولم يجب عليها المجلس بكتابه رقم 5242 تاريخ 6/4/200٩ كوننا لم نوجه أسئلة لرئيس المجلس في التاريخ الذي ذكره، معالجات الضبط 136 بمعظمها حملت في طياتها...؟! ولم نتمكن من الدخول إلى المخالفة كونها مغلقة وأصحابها خارج القطر وبقيت المعالجات لتاريخه حبراً على ورق.
موضوع: السويداء... مســــرح لمخالفــات البنـــــــاء .. ومجلس المدي 
السبت 5 يونيو 2010 - 23:25
